Frostschutz für Immobilien

Wenn die Temperaturen in Berlin und Brandenburg unter den Gefrierpunkt sinken, beginnt für Hausverwaltungen die kritische Zeit. Frostschäden an Wasserleitungen und Heizungssystemen gehören zu den teuersten Instandhaltungskosten des Winters – und sie sind fast immer vermeidbar. Als Experten für Facility Service wissen wir: Ein geplatztes Rohr ist kein isolierter Defekt, sondern der Anfang einer Kette aus Wasserschäden, Schimmelbildung und massiven Mietminderungen.

Um Ihre Liegenschaften sicher durch den Winter zu bringen, habe wir die wichtigsten Präventionsmaßnahmen für Innen- und Außenanlagen zusammengefasst:
1️⃣ Wasser marsch – aber nur raus: Außenleitungen nicht nur zudrehen, sondern zwingend entleeren. Stehendes Restwasser sprengt bei Frost jedes Ventil. 
2️⃣ Die 16-Grad-Regel: Vertrauen Sie in Leerständen nicht auf das „Schneeflocken-Symbol“. Um Rohre in den Wänden zu schützen, ist eine Raumtemperatur von mind. 16 °C notwendig. 
3️⃣ Check der Dämmung: Gerade in Berliner Altbau-Kellern sind lückenhafte Rohrdämmungen die häufigste Ursache für vermeidbare Wasserschäden.

Bei Stromausfall wie in Berlin stehen die Umwälzpumpen der Heizungsanlagen still. Das Wasser in den Leitungen zirkuliert nicht mehr und kühlt rapide ab. Es kann daher notwendig sein, gefährdete Stränge zentral und kontrolliert abzusperren und zu entleeren.

Der September-Check: Warum die Vorbereitung im Frühherbst entscheidet

Ein wirksamer Frostschutz beginnt nicht erst beim ersten Bodenfrost. Wer Havarien und teure Notope vermeiden möchte, nutzt das Zeitfenster im Frühherbst. Im September sind die Rohrsysteme noch ohne thermische Spannung, Ersatzteile haben kurze Lieferzeiten und technische Mängel lassen sich ohne Druck im Regelbetrieb beheben.

Entleerung nach dem Unterdruck-Prinzip & Armaturen-Upgrade

Beim Entleeren der Außenleitungen wird ein technisches Detail oft übersehen: Damit das Wasser vollständig abfließen kann, muss gleichzeitig das Entwässerungsventil im Innenbereich sowie die Außenarmatur geöffnet sein. Nur so strömt Luft nach und verhindert, dass Restwasser durch Unterdruck in Leitungssenken stehen bleibt. Bei verwinkelten Rohrsystemen blasen unsere Techniker die Stränge zusätzlich gezielt mit Druckluft frei.

Für Objekte mit ganzjährigem Wasserbedarf im Außenbereich empfiehlt sich die Umrüstung auf frostsichere Auslaufventile nach DIN EN 1717. Hier liegt der Ventilsitz geschützt im beheizten Innenbereich der Gebäudehülle. Die Armatur belüftet und entleert sich nach jedem Schließen automatisch selbstständig.

Dampfdichte Verklebung gegen Kältebrücken

Bei der Dämmung freiliegender Rohre in unbeheizten Kaltbereichen kommt es auf die handwerkliche Ausführung an. Einfache Schaumstoffhüllen stößen bei Zugluft schnell an ihre Grenzen. Wir setzen auf geschlossenporige Dämmstoffe oder alukaschierte Mineralwolle. Entscheidend ist das lückenlose Verkleben aller Stoßkanten und T-Stücke mit dampfdichtem Systemklebeband, da bereits winzige Fugen als Kältebrücke wirken und das Medium im Rohr trotz Ummantelung gefrieren lassen.

Messtechnische Prüfung elektrischer Begleit-Heizbänder

Wo elektrische Begleit-Heizbänder an besonders gefährdeten Leitungsabschnitten verbaut sind, gehört die messtechnische Überprüfung zwingend in die Frühherbst-Wartung. Vor Beginn der Heizperiode werden der Isolationswiderstand sowie die Stromaufnahme gemessen und die Anlegethermostate getestet. Ein defekter Sensor führt im Schlimmsten Fall zum unbeachteten Einfrieren der Leitung – oder zu einem extrem kostenintensiven Dauerbetrieb über die gesamten Wintermonate.

Frostschutz und Trinkwasserhygiene vereinen

Bei der Einhaltung der 16-Grad-Regel in ungenutzten Einheiten gilt es, den Frostschutz stets mit den gesetzlichen Auflagen der Trinkwasserhygiene zu verbinden. Das Wasser darf weder einfrieren noch über Wochen in den Leitungen stagnieren. Durch die feine Justierung der Zirkulationspumpen und die Einrichtung kontrollierter Spülpläne stellen wir sicher, dass auch an den äußeren Stichleitungen des Gebäudes stets ausreichend Fließgeschwindigkeit und Temperatur anliegen.

Wir unterstützen Hausverwaltungen in der gesamten Metropolregion.